Nel mercato immobiliare italiano, la compravendita di un immobile può far emergere questioni legate a diritti preesistenti, come le servitù di passaggio. Non è raro che, per agevolare la vendita, il venditore dichiari all’acquirente l’assenza di pesi o vincoli sull’immobile, talvolta attraverso una scrittura privata o una dichiarazione allegata al rogito. Dal punto di vista giuridico, tuttavia, una simile dichiarazione non è idonea a eliminare o modificare un diritto reale già esistente e spettante a un terzo.
Il principio della relatività dei contratti
L’articolo 1372 del Codice Civile stabilisce il principio della relatività del contratto: il contratto ha forza di legge esclusivamente tra le parti che lo hanno concluso, salvo i casi previsti dalla legge.
Ne consegue che una dichiarazione sottoscritta tra venditore e acquirente, con la quale si affermi l’inesistenza di una servitù, può produrre effetti soltanto nei loro rapporti reciproci, ma non è opponibile al soggetto che sia effettivamente titolare del diritto di passaggio. In altre parole, due privati non possono, mediante un accordo, eliminare o limitare un diritto reale appartenente a un terzo.
La servitù e la trascrizione nei Registri Immobiliari
La servitù di passaggio è un diritto reale che può nascere da diverse fonti previste dall’ordinamento, tra cui un contratto, un testamento, l’usucapione, la destinazione del padre di famiglia o direttamente dalla legge. Quando il titolo costitutivo della servitù è soggetto a trascrizione ed è regolarmente trascritto nei Registri Immobiliari, il diritto diventa opponibile ai successivi acquirenti dell’immobile gravato.
La trascrizione svolge infatti una funzione di pubblicità legale, consentendo a chi intende acquistare un immobile di verificare l’esistenza di eventuali diritti reali che lo gravano. Per questo motivo, la servitù continua a gravare sul fondo anche dopo il trasferimento della proprietà: il diritto reale segue il fondo e non viene meno per effetto della vendita, salvo che intervenga una delle cause di estinzione previste dalla legge.
Le dichiarazioni del venditore non eliminano il diritto
Se il venditore dichiara all’acquirente che sull’immobile non esistono servitù, tale dichiarazione non incide sul diritto del terzo titolare della servitù. Quest’ultimo conserva integralmente la facoltà di esercitare il proprio diritto di passaggio, purché validamente costituito.
Diversamente, la dichiarazione può assumere rilevanza esclusivamente nel rapporto tra venditore e acquirente. Qualora quest’ultimo abbia acquistato confidando nell’assenza di servitù e tale circostanza risulti non veritiera, potrà far valere, ricorrendone i presupposti di legge, le tutele previste dall’ordinamento nei confronti del venditore, tra cui il risarcimento dei danni e, nei casi consentiti, la risoluzione o l’annullamento del contratto.
Le tutele del titolare della servitù
Qualora il nuovo proprietario impedisca l’esercizio della servitù – ad esempio cambiando le serrature, installando ostacoli o negando l’accesso – il titolare del diritto può ricorrere agli strumenti di tutela previsti dal Codice Civile. A seconda delle circostanze concrete, potranno trovare applicazione le azioni possessorie oppure l’azione confessoria della servitù prevista dall’articolo 1079 del Codice Civile, finalizzata all’accertamento del diritto e alla cessazione delle turbative.
In presenza dei presupposti di legge, il giudice potrà ordinare il ripristino dell’esercizio della servitù e la rimozione degli ostacoli illegittimamente posti.
Nel diritto immobiliare italiano, i diritti reali non possono essere eliminati o modificati mediante semplici accordi tra soggetti diversi dal loro titolare. Una dichiarazione privata con cui venditore e acquirente affermino l’inesistenza di una servitù non è idonea a incidere sul diritto del terzo, soprattutto quando quest’ultimo sia fondato su un valido titolo ed efficacemente opponibile ai successivi acquirenti. Chi acquista un immobile, pertanto, è tenuto a valutare con attenzione la documentazione relativa al bene e a verificare, anche attraverso i Registri Immobiliari, l’eventuale esistenza di diritti reali che possano incidere sul pieno godimento della proprietà.
Oltre alle eventuali responsabilità del venditore, in determinate circostanze anche l’agente immobiliare può essere tenuto al risarcimento dei danni. L’articolo 1759 del Codice Civile impone infatti al mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui note, o conoscibili con l’ordinaria diligenza professionale, che possano incidere sulla sicurezza o sulla convenienza dell’affare. Qualora il mediatore fosse a conoscenza dell’esistenza della servitù, oppure l’avesse colpevolmente taciuta pur potendola conoscere con la dovuta diligenza, l’acquirente potrebbe agire anche nei suoi confronti per ottenere il risarcimento dei danni, fermo restando che la relativa responsabilità dovrà essere accertata caso per caso.
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